住在小區里，你需要了解這些法律知識，不懂就吃大虧了。
小區物(wu)業服務一般包含哪(na)些內容(rong)?
答：小區物業(ye)服務(wu)的內容應當(dang)按照小區物業(ye)服務(wu)合同的約定進(jin)行(xing)。
根據《物(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)條例》第二條的規定(ding)，物(wu)業(ye)(ye)服務(wu)指的是對(dui)房屋及配套的設(she)施設(she)備(bei)和(he)相(xiang)(xiang)關場地(di)進行維(wei)修、養護、管理(li)(li)，維(wei)護相(xiang)(xiang)關區域內的環境衛生和(he)相(xiang)(xiang)關秩序的活動。
一般而言，物業服(fu)(fu)務(wu)(wu)具體包括綜合管理(li)、房屋及共(gong)用設施設備的維(wei)護管理(li)、公共(gong)秩(zhi)序(xu)維(wei)護、保(bao)潔(jie)服(fu)(fu)務(wu)(wu)、綠化管理(li)、裝飾裝修管理(li)服(fu)(fu)務(wu)(wu)、停(ting)車管理(li)服(fu)(fu)務(wu)(wu)等內容。
一般的物業(ye)公司可以(yi)為任(ren)何小區服務(wu)嗎？
答：不可(ke)以，看(kan)等級。物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司分三個等級，一級資(zi)(zi)質的物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司可(ke)以承(cheng)(cheng)接各(ge)類物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理項目(mu)，二級資(zi)(zi)質的物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司可(ke)承(cheng)(cheng)接30萬(wan)平方米以下(xia)的住(zhu)宅項目(mu)，三級資(zi)(zi)質的物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司可(ke)承(cheng)(cheng)接20萬(wan)平方米以下(xia)的住(zhu)宅項目(mu)。
預交物(wu)業費(fei)有沒有法(fa)律上的依據?
答：按照(zhao)規(gui)定，物(wu)業管理公司不得違背業主或非業主使用(yong)人的意愿提(ti)前收費;經批準(zhun)可(ke)以預收的，預收期不得超(chao)過6個(ge)月，對(dui)此，若(ruo)是(shi)物(wu)業公司沒有(you)出示政(zheng)府行政(zheng)部門批準(zhun)文件，可(ke)以拒交。
業(ye)(ye)主有權審查物業(ye)(ye)管(guan)理企業(ye)(ye)的收(shou)支嗎?
答：沒有(you)(you)。只有(you)(you)業(ye)主(zhu)委員(yuan)(yuan)會(hui)可以(yi)請有(you)(you)關審計部門進行審計。因(yin)為一般的業(ye)主(zhu)不具備專(zhuan)(zhuan)業(ye)的財(cai)務(wu)資質(zhi)，即使是專(zhuan)(zhuan)業(ye)財(cai)務(wu)人員(yuan)(yuan)也無法(fa)以(yi)個(ge)人身份提供具有(you)(you)合法(fa)效力的審計證明(ming)。
房屋有質量(liang)問題，業(ye)主能拒交物(wu)業(ye)費嗎?
答(da)：在物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理法律關系中，業(ye)(ye)(ye)(ye)主應該(gai)向物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理公(gong)(gong)司(si)(si)給付物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費，業(ye)(ye)(ye)(ye)主是債(zhai)(zhai)務人，物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理公(gong)(gong)司(si)(si)是債(zhai)(zhai)權(quan)人;而(er)在房屋(wu)買(mai)賣關系中，業(ye)(ye)(ye)(ye)主是債(zhai)(zhai)權(quan)人，開發商是債(zhai)(zhai)務人。業(ye)(ye)(ye)(ye)主不(bu)能要求(qiu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理公(gong)(gong)司(si)(si)為開發商前期的建設質量等問題負責，因此(ci)不(bu)能以(yi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理費來(lai)抵消(xiao)前述遺留問題產生的損失。應該(gai)按(an)照合(he)同約定(ding)向物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理公(gong)(gong)司(si)(si)給付物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理費。
至于前期(qi)出現(xian)的(de)(de)遺留問(wen)題(ti)，如果(guo)保(bao)(bao)修服務(wu)可以解決(jue)的(de)(de)，通過保(bao)(bao)修服務(wu)解決(jue)。保(bao)(bao)修服務(wu)解決(jue)不(bu)了的(de)(de)問(wen)題(ti)或者(zhe)其(qi)他(ta)非保(bao)(bao)修方面(mian)的(de)(de)問(wen)題(ti)，應(ying)該(gai)由開(kai)發商負責解決(jue)。開(kai)發商應(ying)該(gai)按照(zhao)國家法(fa)(fa)律(lv)、法(fa)(fa)規、合(he)同約定等，承(cheng)擔相應(ying)的(de)(de)民事責任。
交房后(hou)一直未裝修(xiu)，是否(fou)應交納物(wu)業費?
答(da)：在物業公(gong)司書面(mian)通知業主交費后，就算業主一直未(wei)裝(zhuang)修居住，也應(ying)當交納物業費。
最(zui)高人(ren)民法(fa)(fa)院已經(jing)(jing)頒布了(le)司法(fa)(fa)解釋，《關(guan)于審(shen)理物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務糾(jiu)紛案件具(ju)體應用(yong)法(fa)(fa)律若(ruo)干問題的(de)解釋》第六條規定：“經(jing)(jing)書面催交(jiao)，業(ye)(ye)(ye)主無正(zheng)當理由(you)拒絕(jue)交(jiao)納或(huo)者在催告的(de)合理期限內(nei)仍未交(jiao)納物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務企業(ye)(ye)(ye)請求業(ye)(ye)(ye)主支(zhi)付物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費的(de)，人(ren)民法(fa)(fa)院應予支(zhi)持。物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務企業(ye)(ye)(ye)已經(jing)(jing)按照合同約(yue)定以及相(xiang)關(guan)規定提供服(fu)務，業(ye)(ye)(ye)主僅以未享受(shou)或(huo)者無需接受(shou)相(xiang)關(guan)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務為抗(kang)辯理由(you)的(de)，人(ren)民法(fa)(fa)院不予支(zhi)持。”
不交物(wu)業費，物(wu)業公(gong)司有(you)權(quan)停水(shui)停電(dian)嗎?
答：供水(shui)(shui)、供電(dian)合同的(de)雙方(fang)當事人為(wei)業主與供水(shui)(shui)、供電(dian)公司(si);物業管理合同的(de)雙方(fang)當事人為(wei)業主與物業管理公司(si)，兩者處于不同的(de)法律關系(xi)中。
停水(shui)(shui)停電(dian)的權(quan)利是(shi)供(gong)(gong)水(shui)(shui)、供(gong)(gong)電(dian)公(gong)(gong)(gong)司(si)的一項重要合(he)同履行抗辯(bian)權(quan)，物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)不(bu)是(shi)供(gong)(gong)水(shui)(shui)供(gong)(gong)電(dian)合(he)同的主體，自(zi)然(ran)不(bu)享有(you)供(gong)(gong)水(shui)(shui)供(gong)(gong)電(dian)權(quan)。在物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理合(he)同中，約定在業(ye)(ye)主欠繳物(wu)(wu)業(ye)(ye)費的情況下，物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)可以(yi)以(yi)停水(shui)(shui)停電(dian)為懲罰手(shou)段(duan)，在合(he)同法上(shang)屬(shu)于涉他條款，依(yi)據合(he)同相對性原則(ze)，這種條款應(ying)征(zheng)得權(quan)利人的同意，否則(ze)，為無效條款，業(ye)(ye)主反而可以(yi)追究物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理公(gong)(gong)(gong)司(si)的侵權(quan)損害賠償(chang)責任。在這種情況下，如果物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)擅自(zi)停水(shui)(shui)停電(dian)給(gei)供(gong)(gong)水(shui)(shui)、供(gong)(gong)電(dian)公(gong)(gong)(gong)司(si)造(zao)成損失，供(gong)(gong)水(shui)(shui)供(gong)(gong)電(dian)公(gong)(gong)(gong)司(si)也可以(yi)向物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)索賠。
物業公司能夠對業主(zhu)進行各類罰款嗎(ma)?
答(da)：不(bu)能。對于業主亂扔(reng)垃(la)圾、亂搭(da)亂建、亂停車(che)等行(xing)為，物(wu)業公司都不(bu)能罰款。
罰(fa)(fa)款是一(yi)種(zhong)行政處罰(fa)(fa)行為，只有特定的行政執法單位才能對(dui)(dui)公民進(jin)行罰(fa)(fa)款，其他個人(ren)、企(qi)業(ye)一(yi)律(lv)不(bu)得對(dui)(dui)他人(ren)進(jin)行罰(fa)(fa)款處罰(fa)(fa)。
不(bu)(bu)能罰款，怎么懲治不(bu)(bu)守公德的(de)業主(zhu)?
答：物業(ye)(ye)公司可以通(tong)過與(yu)業(ye)(ye)主簽訂物業(ye)(ye)服務合同，約定違(wei)約行為和違(wei)約金(jin)(jin)，一旦業(ye)(ye)主違(wei)反合同約定，亂扔垃圾、亂搭(da)亂建、亂停(ting)車，物業(ye)(ye)公司就能要求業(ye)(ye)主支(zhi)付(fu)違(wei)約金(jin)(jin)，以此(ci)作為處(chu)罰的(de)手段(duan)。
同理，業(ye)主委(wei)員(yuan)會也可以和業(ye)主簽訂相應的守約(yue)(yue)協議或制定業(ye)主公約(yue)(yue)，以此規范業(ye)主的行為。
業主家被(bei)盜，物(wu)業公司是(shi)否一定要賠(pei)償?
答：這個事(shi)情得分情況討(tao)論。
《物業(ye)管(guan)理(li)條例》第(di)四十七條，“物業(ye)管(guan)理(li)企業(ye)應(ying)當協(xie)助做好物業(ye)管(guan)理(li)區域(yu)內的安全防范工作。”
但是，保安(an)服(fu)務(wu)內(nei)容不(bu)包含對(dui)住戶室(shi)內(nei)財(cai)產的安(an)全保衛工作。物業公司(si)收取(qu)的保安(an)費僅用于維持小區公共秩序(xu)和日常(chang)巡視，并非(fei)是對(dui)小區內(nei)特定(ding)的人、財(cai)、物予以管(guan)理。只要保安(an)服(fu)務(wu)達到(dao)規(gui)定(ding)的要求，物業公司(si)就沒有法律責(ze)任。
住(zhu)在底層的業主(zhu)還要交電梯費嗎?
答：高層住宅中的首層住戶在沒(mei)有特(te)殊約(yue)定的前(qian)提下，應該與其他樓(lou)層住戶一樣，承擔電梯運行(xing)維護費。
一棟住宅(zhai)，按所有(you)(you)(you)權(quan)(quan)可劃分(fen)為兩部(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)，即(ji)專(zhuan)有(you)(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)和共(gong)有(you)(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)。專(zhuan)有(you)(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)是(shi)指各(ge)產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)獨立(li)使用的(de)單(dan)元(yuan)空(kong)間，共(gong)有(you)(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)是(shi)指不(bu)屬(shu)(shu)于單(dan)個(ge)產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)所有(you)(you)(you)而供(gong)全(quan)體(ti)產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)使用的(de)空(kong)間、部(bu)(bu)(bu)(bu)位、設施和設備(bei)。高層(ceng)住宅(zhai)的(de)電梯系統(tong)(tong)屬(shu)(shu)共(gong)有(you)(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)中的(de)共(gong)用設備(bei)，共(gong)有(you)(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)的(de)特性是(shi)：產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)上(shang)屬(shu)(shu)全(quan)體(ti)產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)所有(you)(you)(you)，功能上(shang)供(gong)全(quan)體(ti)產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)使用，實物(wu)形態上(shang)不(bu)能分(fen)割(ge)給各(ge)產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)。按照我國現行物(wu)業管理(li)的(de)有(you)(you)(you)關政策(ce)規定，住宅(zhai)專(zhuan)有(you)(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)由(you)產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)自行負責維(wei)護(hu)(hu)管理(li)，住宅(zhai)共(gong)有(you)(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)由(you)物(wu)業管理(li)企業統(tong)(tong)一負責維(wei)護(hu)(hu)管理(li)，其費用由(you)全(quan)體(ti)產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)分(fen)攤(tan)。
自(zi)然，電梯(ti)運行維護費用也應由全體產權人分攤。
業主沒在(zai)家，物業應該幫(bang)忙代收(shou)快遞(di)嗎(ma)?
答(da)：一般情(qing)況下，如(ru)果(guo)業(ye)(ye)主沒有和物管(guan)(guan)(guan)簽訂代(dai)收(shou)代(dai)管(guan)(guan)(guan)協(xie)議或(huo)繳納保(bao)(bao)(bao)管(guan)(guan)(guan)費用，物管(guan)(guan)(guan)人(ren)員或(huo)保(bao)(bao)(bao)安并無義務代(dai)簽收(shou)業(ye)(ye)主包裹(guo)(guo);若在業(ye)(ye)主授權或(huo)征得業(ye)(ye)主同意(yi)下代(dai)簽收(shou)了(le)包裹(guo)(guo)，那(nei)么物管(guan)(guan)(guan)人(ren)員或(huo)保(bao)(bao)(bao)安就(jiu)必須(xu)承擔代(dai)為保(bao)(bao)(bao)管(guan)(guan)(guan)的職責(ze)和義務，假如(ru)這(zhe)一過程中不慎(shen)造成包裹(guo)(guo)丟失(shi)或(huo)損壞(huai)，那(nei)么代(dai)簽人(ren)就(jiu)需(xu)要承擔相(xiang)應(ying)責(ze)任。
怎樣申請動用物業(ye)維修基金(jin)?
答：根據《商(shang)品住宅專項維(wei)(wei)修(xiu)資金(jin)使用管理暫行規定》，開發商(shang)、購房者繳納的(de)公共維(wei)(wei)修(xiu)基金(jin)要全(quan)部到位，使用前由小區的(de)業主大會(hui)和業主委(wei)員(yuan)來(lai)統(tong)一決(jue)策。
申請程序是：
由(you)業(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)將(jiang)維(wei)修(xiu)項目及預算(suan)在小區(qu)公示，經過(guo)業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)三(san)分之二以上(shang)業(ye)主(zhu)(zhu)投票表(biao)決同意后，再(zai)向區(qu)房產(chan)局提出申請，申請通過(guo)后，才會(hui)劃撥預算(suan)總(zong)額的80%費(fei)用;工程竣(jun)工后，再(zai)與(yu)業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)據實(shi)結算(suan)，按(an)戶分攤。電梯(ti)、內(nei)外墻(qiang)、公共樓道(dao)等(deng)小區(qu)共用設(she)施設(she)備維(wei)修(xiu)時，可(ke)申請動用維(wei)修(xiu)基(ji)金。
小區(qu)的車位所有權到(dao)底(di)屬于誰?
答：《物(wu)權法》第七十三條規定，建(jian)筑區劃(hua)內的(de)道路(lu)，屬(shu)于(yu)(yu)(yu)業(ye)主共有(you)，但(dan)屬(shu)于(yu)(yu)(yu)城鎮公(gong)共道路(lu)的(de)除(chu)外(wai)。建(jian)筑區劃(hua)內的(de)綠地(di)，屬(shu)于(yu)(yu)(yu)業(ye)主共有(you)，但(dan)屬(shu)于(yu)(yu)(yu)城鎮公(gong)共綠地(di)或者明示屬(shu)于(yu)(yu)(yu)個人的(de)除(chu)外(wai)。建(jian)筑區劃(hua)內的(de)其(qi)他公(gong)共場所、公(gong)用(yong)設施和(he)物(wu)業(ye)服務用(yong)房(fang)，屬(shu)于(yu)(yu)(yu)業(ye)主共有(you)。
“《物權法》第(di)七(qi)十四條規定(ding)，建筑(zhu)區劃內(nei)，規劃用(yong)于停(ting)放汽(qi)車(che)的(de)車(che)位(wei)、車(che)庫應當首先(xian)滿足(zu)業主的(de)需要。建筑(zhu)區劃內(nei)，規劃用(yong)于停(ting)放汽(qi)車(che)的(de)車(che)位(wei)、車(che)庫的(de)歸(gui)屬，由當事人通過出(chu)售、附(fu)贈(zeng)或者(zhe)出(chu)租等方式約定(ding)。占用(yong)業主共(gong)有(you)(you)的(de)道(dao)路(lu)或者(zhe)其他場(chang)地用(yong)于停(ting)放汽(qi)車(che)的(de)車(che)位(wei)，屬于業主共(gong)有(you)(you)。”
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