在(zai)新聞中，我們經常會看到業(ye)主與(yu)物業(ye)之(zhi)間(jian)糾紛的消息。物業(ye)費怎(zen)么交(jiao)？物業(ye)公司怎(zen)么請？住在(zai)小區里，你需要了解(jie)這些(xie)法律知識，不懂(dong)可(ke)能吃大(da)虧。針(zhen)對(dui)住在(zai)小區常見的14個問題我們來(lai)逐個解(jie)析。
小區物業服務一般包含(han)哪些(xie)內容(rong)?
【解答】：
小(xiao)區物業服(fu)務(wu)的內(nei)容應(ying)當按(an)照小(xiao)區物業服(fu)務(wu)合同的約定進行。
根據《物業管(guan)理條(tiao)例》第二(er)條(tiao)的(de)規定，物業服務(wu)指的(de)是對房屋(wu)及配套的(de)設(she)施設(she)備和相(xiang)關場(chang)地進(jin)行維修、養護(hu)、管(guan)理，維護(hu)相(xiang)關區域(yu)內的(de)環境衛生和相(xiang)關秩序的(de)活(huo)動(dong)。
一(yi)般而言(yan)，物業服務(wu)具體(ti)包括綜合管理(li)、房屋及共用設施設備的維護管理(li)、公共秩序維護、保潔服務(wu)、綠化管理(li)、裝飾裝修(xiu)管理(li)服務(wu)、停車管理(li)服務(wu)等內(nei)容(rong)。
一(yi)般的物業公(gong)司可以為任(ren)何小區服務嗎？
【解答】：
不(bu)可(ke)以(yi)，看等級。物(wu)業(ye)公司分三(san)個等級，一級資質(zhi)的(de)物(wu)業(ye)公司可(ke)以(yi)承接(jie)各類物(wu)業(ye)管理項(xiang)目(mu)，二(er)級資質(zhi)的(de)物(wu)業(ye)公司可(ke)承接(jie)30萬平方米以(yi)下的(de)住宅項(xiang)目(mu)，三(san)級資質(zhi)的(de)物(wu)業(ye)公司可(ke)承接(jie)20萬平方米以(yi)下的(de)住宅項(xiang)目(mu)。
預(yu)交物業費有沒有法(fa)律上的依(yi)據?
【解答】：
按照(zhao)規定，物業(ye)管理公司不得違(wei)背業(ye)主(zhu)或非(fei)業(ye)主(zhu)使用人的(de)意愿提前收費；經批(pi)準可以預收的(de)，預收期(qi)不得超(chao)過(guo)6個月，對此，若是物業(ye)公司沒有出示政府行(xing)政部門批(pi)準文件，可以拒(ju)交。
業主(zhu)有權審查物(wu)業管理企業的收(shou)支(zhi)嗎?
【解答】：
沒有。只有業主委員(yuan)會可以請有關審(shen)計(ji)(ji)部門(men)進(jin)行審(shen)計(ji)(ji)。因(yin)為(wei)一般的(de)(de)業主不(bu)具備專業的(de)(de)財務資(zi)質，即(ji)使是專業財務人員(yuan)也(ye)無法以個人身份提供(gong)具有合法效力的(de)(de)審(shen)計(ji)(ji)證明。
房(fang)屋有質量問題(ti)，業(ye)主能拒(ju)交物業(ye)費嗎?
【解答】：
在物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)法律關系中(zhong)，業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)應該(gai)向(xiang)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)公(gong)司(si)(si)給付(fu)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費，業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)是(shi)債(zhai)務人，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)公(gong)司(si)(si)是(shi)債(zhai)權人；而(er)在房屋買賣關系中(zhong)，業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)是(shi)債(zhai)權人，開發(fa)商(shang)是(shi)債(zhai)務人。業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)不能(neng)(neng)要(yao)求物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)公(gong)司(si)(si)為(wei)開發(fa)商(shang)前期的建設(she)質量等問(wen)題(ti)負責。因此不能(neng)(neng)以物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)費來抵消前述遺留問(wen)題(ti)產生的損失。應該(gai)按照合同約定向(xiang)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)公(gong)司(si)(si)給付(fu)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)費。
至于前期出現的(de)遺留問題(ti)，如果(guo)保(bao)修(xiu)服(fu)(fu)務可以解決(jue)的(de)，通過保(bao)修(xiu)服(fu)(fu)務解決(jue)。保(bao)修(xiu)服(fu)(fu)務解決(jue)不了的(de)問題(ti)或者(zhe)其他非(fei)保(bao)修(xiu)方面(mian)的(de)問題(ti)，應該由(you)開(kai)發(fa)商負責解決(jue)。開(kai)發(fa)商應該按照國家法律、法規、合同約定等，承擔(dan)相應的(de)民(min)事(shi)責任。
交房后一直未(wei)裝修，是否應交納(na)物業費?
【解答】：
在物業公司書(shu)面通知業主交(jiao)費(fei)后，就算業主一直未裝修居住，也應(ying)當交(jiao)納(na)物業費(fei)。
最(zui)高人民法(fa)院已經頒布了(le)司法(fa)解釋，《關(guan)于審(shen)理(li)(li)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)糾紛案(an)件具體應用(yong)法(fa)律若干問(wen)題的(de)解釋》第六條規定(ding)(ding)：“經書面催交，業(ye)(ye)主無正當理(li)(li)由拒絕交納或者(zhe)在催告的(de)合(he)理(li)(li)期限內仍未(wei)交納物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)費，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)企(qi)業(ye)(ye)請求(qiu)業(ye)(ye)主支付物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)費的(de)，人民法(fa)院應予支持。物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)企(qi)業(ye)(ye)已經按(an)照合(he)同約定(ding)(ding)以及相(xiang)關(guan)規定(ding)(ding)提(ti)供(gong)服(fu)務(wu)(wu)，業(ye)(ye)主僅以未(wei)享受或者(zhe)無需接受相(xiang)關(guan)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)為抗辯理(li)(li)由的(de)，人民法(fa)院不予支持。”
不交物業費，物業公司有權停水停電(dian)嗎?
【解答】：
供水(shui)、供電合(he)同(tong)的雙(shuang)方(fang)當(dang)事人為(wei)業(ye)(ye)主(zhu)與供水(shui)、供電公(gong)司(si)；物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理合(he)同(tong)的雙(shuang)方(fang)當(dang)事人為(wei)業(ye)(ye)主(zhu)與物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理公(gong)司(si)，兩者處于不同(tong)的法律關系(xi)中。
停(ting)(ting)水(shui)(shui)停(ting)(ting)電(dian)的(de)(de)權(quan)利(li)是供(gong)(gong)水(shui)(shui)、供(gong)(gong)電(dian)公(gong)司(si)的(de)(de)一項重(zhong)要合(he)同履行抗辯權(quan)，物(wu)業公(gong)司(si)不是供(gong)(gong)水(shui)(shui)供(gong)(gong)電(dian)合(he)同的(de)(de)主(zhu)體，自然不享有(you)供(gong)(gong)水(shui)(shui)供(gong)(gong)電(dian)權(quan)。在物(wu)業管理合(he)同中，約定在業主(zhu)欠(qian)繳物(wu)業費的(de)(de)情(qing)況下(xia)，物(wu)業公(gong)司(si)可(ke)以以停(ting)(ting)水(shui)(shui)停(ting)(ting)電(dian)為懲罰手段(duan)，在合(he)同法上屬于涉(she)他條款(kuan)，依(yi)據合(he)同相對性原(yuan)則，這(zhe)種條款(kuan)應征(zheng)得(de)權(quan)利(li)人的(de)(de)同意(yi)，否則，為無(wu)效條款(kuan)，業主(zhu)反而可(ke)以追究(jiu)物(wu)業管理公(gong)司(si)的(de)(de)侵權(quan)損害賠償責(ze)任(ren)。在這(zhe)種情(qing)況下(xia)，如果物(wu)業公(gong)司(si)擅自停(ting)(ting)水(shui)(shui)停(ting)(ting)電(dian)給供(gong)(gong)水(shui)(shui)、供(gong)(gong)電(dian)公(gong)司(si)造(zao)成(cheng)損失，供(gong)(gong)水(shui)(shui)供(gong)(gong)電(dian)公(gong)司(si)也可(ke)以向物(wu)業公(gong)司(si)索(suo)賠。
物業公司能夠對業主進行各類罰(fa)款嗎?
【解答】：
不能。對于業(ye)主(zhu)亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物(wu)業(ye)公司都(dou)不能罰款(kuan)。
罰款是一(yi)種行(xing)政處罰行(xing)為(wei)，只有特定的行(xing)政執(zhi)法(fa)單(dan)位才能(neng)對公(gong)民進行(xing)罰款，其他個人(ren)、企業一(yi)律不得對他人(ren)進行(xing)罰款處罰。
不能罰款，怎(zen)么懲(cheng)治(zhi)不守公德的業(ye)主?
【解答】：
物(wu)業公司(si)可以通過(guo)與業主簽訂物(wu)業服務合同，約(yue)定違(wei)約(yue)行為和違(wei)約(yue)金，一旦業主違(wei)反合同約(yue)定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車，物(wu)業公司(si)就能要求業主支付(fu)違(wei)約(yue)金，以此作(zuo)為處罰的手段(duan)。
同(tong)理，業(ye)主委員會也可以和業(ye)主簽訂相(xiang)應的(de)守約協(xie)議或制定業(ye)主公約，以此規范業(ye)主的(de)行為。
業(ye)主家被盜，物業(ye)公司(si)是否一定(ding)要賠償?
【解答】：
這個事情(qing)得分(fen)情(qing)況(kuang)討論。
《物(wu)業管(guan)(guan)理(li)條例》第四(si)十七條，“物(wu)業管(guan)(guan)理(li)企業應當協助做好物(wu)業管(guan)(guan)理(li)區域(yu)內(nei)的(de)安全(quan)防范工作(zuo)。”
但是，保安(an)服(fu)務(wu)內(nei)容(rong)不(bu)包含對住戶室內(nei)財產(chan)的安(an)全保衛工作。物業公司收取(qu)的保安(an)費僅用(yong)于(yu)維(wei)持小區公共秩序和(he)日(ri)常巡視，并非是對小區內(nei)特定(ding)的人、財、物予以管理。只要(yao)保安(an)服(fu)務(wu)達到規定(ding)的要(yao)求，物業公司就沒有(you)法(fa)律(lv)責任。
住在底層的業主還要(yao)交電梯費嗎?
【解答】：
全(quan)體產權人分攤(tan)。高層住(zhu)(zhu)宅中(zhong)的首層住(zhu)(zhu)戶在沒有特殊約(yue)定的前提(ti)下，應該與其他(ta)樓層住(zhu)(zhu)戶一樣，承擔(dan)電梯運行維護費。
一(yi)棟住宅(zhai)，按所(suo)有(you)(you)權(quan)可劃分(fen)(fen)為(wei)兩部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)，即專有(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)和(he)共(gong)有(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)。專有(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)是指各產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)人(ren)(ren)(ren)獨立使用(yong)的(de)(de)(de)單元空(kong)間，共(gong)有(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)是指不(bu)屬于單個(ge)產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)人(ren)(ren)(ren)所(suo)有(you)(you)而供全(quan)(quan)體(ti)產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)人(ren)(ren)(ren)使用(yong)的(de)(de)(de)空(kong)間、部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)位、設(she)施和(he)設(she)備(bei)。高(gao)層住宅(zhai)的(de)(de)(de)電(dian)梯系統屬共(gong)有(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)中(zhong)的(de)(de)(de)共(gong)用(yong)設(she)備(bei)，共(gong)有(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)的(de)(de)(de)特性是：產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)上(shang)屬全(quan)(quan)體(ti)產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)人(ren)(ren)(ren)所(suo)有(you)(you)，功能上(shang)供全(quan)(quan)體(ti)產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)人(ren)(ren)(ren)使用(yong)，實物形(xing)態(tai)上(shang)不(bu)能分(fen)(fen)割給各產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)人(ren)(ren)(ren)。按照我國現(xian)行物業(ye)(ye)管理的(de)(de)(de)有(you)(you)關政策規定(ding)，住宅(zhai)專有(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)由產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)人(ren)(ren)(ren)自行負責維(wei)(wei)護(hu)管理，住宅(zhai)共(gong)有(you)(you)部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)由物業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)統一(yi)負責維(wei)(wei)護(hu)管理，其費用(yong)由全(quan)(quan)體(ti)產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)人(ren)(ren)(ren)分(fen)(fen)攤(tan)。
自然，電梯運行維護費用也應由全體產權人分攤。
業主沒在家，物業應(ying)該幫忙代(dai)收(shou)快遞嗎?
【解答】：
一般情(qing)況下，如(ru)果業主(zhu)沒有和物管簽(qian)訂代(dai)收(shou)代(dai)管協議或(huo)(huo)繳納保(bao)管費用，物管人(ren)員或(huo)(huo)保(bao)安并(bing)無義(yi)務(wu)代(dai)簽(qian)收(shou)業主(zhu)包(bao)裹；若在業主(zhu)授權或(huo)(huo)征得業主(zhu)同意下代(dai)簽(qian)收(shou)了包(bao)裹，那么(me)物管人(ren)員或(huo)(huo)保(bao)安就必須承擔(dan)代(dai)為(wei)保(bao)管的職責(ze)和義(yi)務(wu)，假如(ru)這一過程中不(bu)慎造成包(bao)裹丟失或(huo)(huo)損壞，那么(me)代(dai)簽(qian)人(ren)就需(xu)要承擔(dan)相應責(ze)任。
怎樣申(shen)請動用物業維(wei)修基金?
【解答】：
根據《商(shang)品住(zhu)宅(zhai)專項維修(xiu)(xiu)資金使用管理(li)暫行規定(ding)》，開(kai)發商(shang)、購房者繳納的公共維修(xiu)(xiu)基金要全部到位，使用前(qian)由(you)小區的業主大會和業主委員來統(tong)一(yi)決策。
申請程序是：
由(you)業(ye)主(zhu)委員會(hui)將維(wei)(wei)修項目(mu)及預算在小區(qu)公示，經過(guo)業(ye)主(zhu)大會(hui)三分之(zhi)二以上業(ye)主(zhu)投票(piao)表決同意后(hou)，再向區(qu)房產局提出申(shen)請，申(shen)請通(tong)過(guo)后(hou)，才(cai)會(hui)劃撥預算總(zong)額的80%費(fei)用；工程竣工后(hou)，再與業(ye)主(zhu)大會(hui)據實結(jie)算，按戶分攤(tan)。電梯、內(nei)外墻(qiang)、公共(gong)樓道等小區(qu)共(gong)用設(she)施設(she)備(bei)維(wei)(wei)修時，可申(shen)請動(dong)用維(wei)(wei)修基金(jin)。
小區的車位所有權到底屬于誰?
【解答】：
《物權法》第七十(shi)三條規(gui)定(ding)，建(jian)筑區劃內(nei)的(de)道路，屬(shu)于(yu)(yu)業(ye)主共(gong)(gong)有(you)，但屬(shu)于(yu)(yu)城鎮(zhen)公共(gong)(gong)道路的(de)除(chu)外。建(jian)筑區劃內(nei)的(de)綠地，屬(shu)于(yu)(yu)業(ye)主共(gong)(gong)有(you)，但屬(shu)于(yu)(yu)城鎮(zhen)公共(gong)(gong)綠地或者明示屬(shu)于(yu)(yu)個人的(de)除(chu)外。建(jian)筑區劃內(nei)的(de)其他公共(gong)(gong)場(chang)所、公用設施和物業(ye)服務(wu)用房，屬(shu)于(yu)(yu)業(ye)主共(gong)(gong)有(you)。
“《物權法》第七十四條規(gui)定(ding)，建筑區劃(hua)(hua)(hua)內(nei)，規(gui)劃(hua)(hua)(hua)用于停(ting)放汽(qi)車(che)(che)(che)的車(che)(che)(che)位(wei)、車(che)(che)(che)庫應當首先(xian)滿(man)足業主的需(xu)要。建筑區劃(hua)(hua)(hua)內(nei)，規(gui)劃(hua)(hua)(hua)用于停(ting)放汽(qi)車(che)(che)(che)的車(che)(che)(che)位(wei)、車(che)(che)(che)庫的歸屬，由當事人通過出售(shou)、附(fu)贈或者出租等方式約定(ding)。占用業主共有(you)的道路或者其他(ta)場地用于停(ting)放汽(qi)車(che)(che)(che)的車(che)(che)(che)位(wei)，屬于業主共有(you)。”
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